万科活下去的回旋镖击中了自己

最近关于万科的消息格外多，一会“股债双杀”，一会“疯狂甩卖”，不是说地产优等生吗？怎么一副撑不下去的样子？不是万科不努力，是市场实在太差没有“春江水暖”只有寒风阵阵。

中指院披露的数据显示，年前两个月，百强房企总销售额为.4亿元，同比下降51.6%。各档房企的销售额均同比下降，例如，前十强房企的销售额均值为亿元，同比下降47.7%；后50强房企的销售额均值为14亿元，同比下降57.6%。

根据克而瑞数据，年1-2月，万科累计销售亿元，累计同比下跌43.1%；单看2月数据亿，同比下降53.5%。考虑到2月春节因素，可能会有同比数据上的问题，如果以1月份数据计算，那么万科单月销售在亿左右，这个销售额对于整体万科的债务体量来说，还是太少了。

再来说说万科的债务问题，众所周知万科不是一家喜欢预测未来冒险跃进的房企，万科一直都是一家喜欢提前布局擅于应对风险的企业。

截至年三季度，万科总负债1.24万亿元，总资产1.65万亿元，负债率75.28%。但总资产中50%的资产是存货，合计亿，即没卖出去的房子，按照当下的房价行情，这部分估值还能不能撑住值得商榷。

在债务方面，流动负债有亿元。合同负债亿元，即预售房款，业主和开发商签订合同，付了首付然后办了按揭，全款达到开发商账上，但房子还没交付，在财务上被称为合同负债；应付票据和应付账款亿元；衍生金融负债亿元。

一般来讲，房企的风险主要看短债比情况，其实过去几年也有短债和货币资金的比率超过了%的情况：年，三季报.15%，年报.79%；年，三季报.87%，年报.96%；年，三季报.21%，年报.78%；现在我们担心的年三季报显示，这个比率是.53%。

截至年三季报，万科在手现金.8亿元，较年年初下降24.4%。短债.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍，在市场正常范围内。不过据多位业内人士认为，地产在手现金受监管及公司模式影响，实际可动用的资金远少于这一数据，实际状况难以被穿透。

财报是具有滞后性的过去总结，市场更喜欢看利益相关方的表现，如果相关股东都想“提桶跑路”那就别怪市场不买账。

上周有传言称，万科正与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期，与新华资产亿元的债务展期被拒绝。不过，新华资产3月3日发布“公开声明”称上述消息不实。“股债双杀”的局面也侧面验证，新华资产的力挺未能帮助万科说服资本市场，偿债能力依然遭到质疑。

更有意思的是万科与新华保险，并不仅仅是投融资业务合作关系，后者还是前者的股东。至年9月末，新华保险通过分红险账户持有万科A股1.2亿股股份，占其总股本的1.01%，是万科第十大股东。如果自己人都开始动摇了，那确实是大问题。不过目前新华资产是不是力挺有没有拒绝，并不是那么重要了。市场已经开始演绎，可能出现暴雷资不抵债的情况了。

万科债券的下跌，对整个房地产债券市场都有影响。龙湖集团年4月到期、3.%债券每1美元跌3.4美分至52.1美分，势创11月28日以来最大跌幅。该公司年1月到期的4.5%债券每1美元跌2.8美分，至50.1美分；年1月到期的3.85%债券每1美元跌1.8美分，至36.1美分。

那么万科该如何拯救自己？亮明自己“国资基因”？对市场喊话信仰还在？如果是在几年前或许有用，但如今是年了该爆的不该爆的都爆过了。

市场上仍有一些投资人认为只要深国资出手接盘万科，一切都不是问题。

万科第一大股东为深圳市地铁集团有限公司，持有万科27.18%股权，而深地铁的大股东和实际控制人为深圳市国资委。所以万科是一种独特的存在，国资作为大股东，管理团队负责公司的实际运营。但是对于债券市场的投资者来说，他们更喜欢国企成色更纯的发行人。

就算是万科得到国资大力支持，现实的两个案例，就很现实的教育了投资者。其一，年，混合所有制的远洋地产宣告债务违约而爆雷；其二，年，根红苗正的国企深圳特区建设旗下子公司华南城2月9日发公告称：不会支付当日到期的票据。

有业内人士指出，对房企的支持上，深圳国资考量的是以项目为中心。比如深铁站台万科背后，是后者储备的优质旧改项目；福田投控接盘金地环湾城，同样是基于项目所带来的利润空间。如果是万科几千亿的负债，那么大概率不会有什么兴趣。

今天中国地产行业，遭遇的不是普通的行业下滑，也不是所谓的“周期调整”，而是一个地产新旧时代、新旧模式仓促“大切换”的时刻。

虽然万科非常有先见之明，早在年喊出了“白银时代”，又在年喊出“活下去”的口号，应该是早就看透一切提前转型成功。但现实不是小说故事，只要有信念就一定能达成目标。

万科的灵魂人物王石，曾经不止一次向外界表明过底线：万科永远只做住宅。年，在王石宣布退休前，万科已在多元化战略上提速；年万科将集团的战略直接升级为“城乡建设与生活服务商”。战略选择好不好取决于市场环境变化和视角，不幸的是年是地产最后的高峰，哪有什么平稳降落，有的只是大起大落。

财务出身的郁亮比王石更为谨慎，自然知道现金流的重要性，所以现在还能主动谈的债务，早点争取是最好的。

另外就是卖资产能回流一些是一些。23年11月，据“戴德梁行资本市场”官微消息，近期广百股份购买了广州天河万科广场，交易总额达人民币8.8亿元。这次交易标的为天河万科广场。其二，卖股权：23年12月，万科4.8亿出售其持有的悦榕庄酒店股权！其三，卖股权：24年1月30日，万科将其持有的“深圳高新投”6.16%的股权出售给深圳市投资控股公司（深圳国资委%控股）。

近些年，在美元加息的背景下，万科有意调整境内外债务结构，降低对海外债的依赖。截至年上半年末，万科境内外负债比例为8:2。在各融资渠道中，银行借款比例从50%左右逐渐提到至60%以上，债券融资比例维持在20%-25%区间。

但就是这比例不高的债券让万科犯了难，据企业预警通显示，年万科共有存续美元债6只需要偿还，余额29.5亿美元。境内存量债券则多达32只，规模.09亿元，其中亿元将于一年内到期。估算年，万科企业在境内信用贷款到期金额为93亿人民币，分布为上半年50亿和下半年43亿；境外约有亿人民币的公开债券到期，今年要还债约亿。

从近3年变化来看：万科年销售额为亿，年销售额为亿，一下子3年从7千亿跌到3千亿。万科纵使有再强的经营能力只怕也是吃不消的。

不知道是因为万科土地储销比低要被迫拿地，还是万科多元化需要持续投入和融资，以至于，万科在地产主业销售从亿下降到亿量级时，万科有息负债，过去4年竟在逆势增加。年万科有息负债亿，年有息负债亿，年上半年有息负债亿。一升一降之间，把万科逼到了悬崖边。

现在市场早就不相信短债比低现金流就安全了。以碧桂园为例，年中报数据显示，碧桂园货币现金和应收款亿元，短债倍数4.46，但随后仍出现暴雷。

比如旭辉爆雷前报表（22年中报）也是账面资金亿，一年内到期短债亿，现金短债比1.6倍，但没过几个月，旭辉依旧爆雷了。所以万科财报的背后会不会也有“表外负债”、“明股实债”，这是市场比较担忧的。

比起担心万科，笔者觉得那些已经出险的房企和大量中小房企的问题才更值得

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